É POSSÍVEL USUCAPIÃO DE UM APARTAMENTO EM CONDÔMINO EDILÍCIO?
O presente artigo faz um estudo conceitual e análise da possibilidade da regularização da propriedade de um imóvel urbano em condomínio edilício.
Não são raros os casos em que a pessoa adquiriu um apartamento e formalizou a transação apenas com um contrato de compra e venda.
Contudo, após viver no local por um longo período, e decidindo regularizar o imóvel, essa pessoa descobre que já não é mais possível regularizá-lo através dos meios tradicionais. Seja por não conseguir localizar o vendedor, seja pelo falecimento do titular da propriedade do imóvel.
Nesse caso, a Usucapião do apartamento será a única saída jurídica para transferir o imóvel para o nome do interessado.
1. DO CONCEITO E NATUREZA JURÍDICA DA USUCAPIÃO
O direito que um cidadão adquire em relação à propriedade de bens móveis ou imóveis, em decorrência do uso continuado durante determinado lapso temporal é chamado de usucapião.
Palavra derivada do latim usucapio, união de usu (significando “pelo uso”) e capere (verbo “tomar”) - formando-se assim, a expressão “tomar pelo uso”.
De acordo com a doutrina, usucapião é uma das formas originárias de aquisição da propriedade de bens móveis e imóveis. Nada mais é do que a aquisição do domínio pela posse prolongada, de acordo com Clóvis Beviláqua (Beviláqua, 1950). Nesse sentido é a redação do artigo 1.238 do Código Civil que conceitua tal instituto como modo de aquisição da propriedade imobiliária. O Código Civil Brasileiro de 2015 dispõe em seu artigo 1.238:
Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.
Dessa forma, conclui-se que, sendo o poder de fato sobre o bem imóvel a posse está aliada ao decurso de tempo (e demais requisitos legais) “confere juridicidade a uma situação de fato, convertendo-a em propriedade”. Assim, o proprietário da coisa será privado de seu patrimônio, em favor daquele que detém a posse do imóvel, uma vez que o fundamento da usucapião é a consolidação da propriedade. (Chaves & Rosenvald, 2009, p. 274). Portanto, os pré-requisitos fundamentais para a aquisição do são: a posse, por um determinado tempo do bem móvel ou imóvel, e que a posse seja ininterrupta e pacífica.
A legislação brasileira prevê cinco modalidades de usucapião de bens imóveis: ordinária, extraordinária, especial, bens móveis e familiar. Abaixo, segue uma rápida explicação destas 05 modalidades de usucapião.
A Usucapião ordinária é caracterizada pela posse de maneira pacífica e sem oposição do proprietário, e depende de justo título e de boa-fé. Neste caso, a posse deverá ser caracterizada pela acumulação dos seguintes fatores:
- Ocorreu de forma mansa e pacífica;
- Ininterruptamente (continuamente);
- Sem oposição do proprietário e;
- Por prazo igual ou superior a dez anos.
Contudo, este prazo pode ser diminuído de dez para cinco anos quando houver provas que o possuidor adquiriu o imóvel de maneira onerosa, com registro posteriormente cancelado e se o possuidor tiver efetuado investimentos de tipo econômico e social no imóvel e se o mesmo ainda tiver constituído o imóvel como a sua morada habitual.
Já a usucapião extraordinária, independe de justo título ou de boa-fé. É caracterizada pela posse que ocorre com ânimo do dono, sem violência e oposição, tenha sido ininterrupta e com duração igual ou superior a 15 anos.
A Usucapião especial, pode ser urbana, individual ou coletiva, ou rural. Em todas essas modalidades os pressupostos são os mesmos, sendo que a posse deverá ter ocorrido de maneira pacífica; ininterruptamente; sem oposição do proprietário e por prazo igual ou superior a cinco anos.
Na usucapião urbana individual os imóveis devem ter uma área até 250 metros quadrados, e o possuidor deverá ter usado o imóvel para abrigar a si próprio ou a sua família. Neste caso o justo título não é exigido, sendo presumida a boa-fé. No entanto, o possuidor não pode ser dono de outros imóveis, rurais ou urbanos.
A modalidade urbana coletiva é muito similar à urbana individual, havendo a diferença que os imóveis terão área superior a 250 metros quadrados e a área equivalente a cada possuidor deve ser identificável.
Já no caso da usucapião especial rural, ela pode ser adquirida por um indivíduo que:
- Não seja dono de imóveis rurais ou urbanos;
- Tenha posse do imóvel como se fosse dono durante cinco ou mais anos sem interrupção e sem contestação do proprietário;
- Se a área do imóvel não for superior a 50 hectares e;
- Se mora no imóvel ou ganha o seu sustento através do seu trabalho ou da sua família. Neste caso se presume a boa-fé, não havendo necessidade de justo título.
A Usucapião de bens móveis, é quando o indivíduo pode acrescentar a posse dos seus antecessores à sua posse, ou também ser futuramente sujeitado à aplicação da usucapião.
E por fim, a partir de 16 de junho de 2011 entrou em vigou uma lei que indica uma nova modalidade de usucapião: a usucapião familiar. De acordo com o artigo 1.240-A, o cônjuge pode adquirir a usucapião se:
- A pessoa abandonada não for proprietária de outro imóvel nem tenha usufruído da lei anteriormente;
- Tiver permanecido no imóvel durante dois anos sem interrupção e sem oposição do ex-companheiro e;
- O imóvel tiver até 250 metros quadrados.
Nesta modalidade - também conhecida como usucapião por abandono de lar - o abandono deverá ser voluntário e sem justificação, sendo que a pessoa que pretende usucapir deverá demonstrar que tal aconteceu.
Um pedido de usucapião familiar só poderá ser solicitado por indivíduos que se separaram ou que foram abandonados depois da criação do artigo.
O que estava faltando regulamentar em nosso ordenamento jurídico, são os casos em que uma pessoa adquiriu um apartamento em condomínio edilício e formalizou a transação apenas com um contrato de compra e venda, situação muito comum em nosso cotidiano. E, após viver no local por um longo período, e decidindo regularizar o imóvel, essa pessoa descobre que já não é mais possível regularizá-lo através dos meios tradicionais. Seja por não conseguir localizar o vendedor, seja pelo falecimento do titular da propriedade do imóvel e sem solução legal para resolver tal situação.
Finalmente, depois de 18 (dezoito) anos da alteração do novo Código Civil em 2002, agora dentro da usucapião especial urbano, insere-se o apartamento edilício, assim entendido o termo área urbana, a fração ideal do terreno, conhecido por unidade autônoma, cuja a lei de Registro Públicos reconhece como área do solo correspondente à unidade, na matrícula do imóvel, conforme veremos abaixo o recente julgado do STF sobre o referido assunto.
2- DA POSSIBILIDADE JURÍDICA DA REGULARIZAÇÃO DA PROPRIEDADE DE UM APARTAMENTO EM CONDÔMINO EDILÍCIO.
O recente caso julgado pelo STF em 28/08/2020, tratou exatamente da aplicação da forma prevista no art. 183 da Constituição Federal (“Usucapião Especial Urbana”, também conhecida como “Usucapião Constitucional” ou ainda, “Usucapião Pró-moradia”), que tem como requisitos: área urbana máxima de 250mts2, utilização como moradia, posse tranquila e sem oposição e não possuir o requerente outro imóvel.
Não é de hoje que a jurisprudência e a doutrina sinalizam a possibilidade de aplicação da usucapião na modalidade Constitucional também aos apartamentos – o que nos causa até certo espanto o fato de tal questionamento ter chegado até a Corte Suprema.
Observe-se que a Lei nº 4.591/64, disciplinadora do condomínio em edificações e das incorporações imobiliárias, preceitua que o terreno e as áreas comuns são insuscetíveis de divisão ou de alienação destacada da respectiva unidade – artigo 3º.
Vale dizer que a fração é alvo de negócio jurídico juntamente com a unidade. Já o artigo 7º prevê a necessidade de constar do Registro de Imóvel a individualização de cada unidade, sua identificação e discriminação bem como a fração ideal sobre o terreno e partes comuns atribuídas a cada unidade.
A Lei de Registros Públicos – a de nº 6.015/73 - também versa, no artigo 168, inciso III, alínea “f”, sobre a necessidade de averbação no Registro de Imóvel dos contratos de compra e venda relativos ao desmembramento das unidades autônomas e, na alínea “g” do mesmo inciso, dispõe sobre a averbação da individualização atinente aos prédios condominiais. Mediante o artigo 227 desse diploma, tem-se que constará da matrícula do imóvel a respectiva especificação, indicando-se as características. Embora não haja referência expressa à fração ideal do terreno, deve-se considerar o próprio sistema e a exigência de identificação do imóvel.
O Estatuto da Cidade – Lei nº 10.257/2001, ao aludir, no artigo 9º, a usucapião, revela que este é possível, considerada a área ou edificação urbana de até 250m2, sem cogitar do afastamento de unidade condominial.
Aqui surge norma harmônica com o artigo 183 da Lei Fundamental, no que também está não distingue, ao cuidar da usucapião ante ocupação de área urbana de até 250m2, exigindo – e aí dá-se a necessidade de se contar com construção – que venha sendo utilizada como moradia individual ou da família.
Por último, note-se que o novíssimo Código Civil – Lei nº 10.406/2002, no artigo 1.240, dispõe sobre usucapião de área urbana, também sem qualquer restrição. De acordo com os artigos 1.331, § 3º, e 1.332, inciso II, a cada unidade imobiliária caberá uma fração ideal no solo e nas partes comuns, devendo tal fração constar do instrumento de instituição do condomínio. Requer-se, não sobra qualquer dúvida, que se tenha a individualização do apartamento que compõe a unidade e também a fração do terreno. Passam a unidade e a fração a formar um todo que se mostra merecedor da nomenclatura “propriedade”, sendo, portanto, passível de vir a ocorrer a transferência usucapião.
Portanto, se antes já não havia óbices à usucapião de área urbana, agora também interpretada essa como "unidade condominial", desde que guardadas as devidas regras de limitação de metragem, não acumulação de bens imóveis e pelo prazo de cinco anos sem interrupções, para moradia própria ou de familiar, com a decisão do STF sacramentada está a possibilidade de um indivíduo usucapir uma unidade em condomínio edilício, cumprindo-se outro preceito constitucional da função social da propriedade.
Como visto, em se tratando de questões imobiliárias, especialmente relacionadas ao assunto USUCAPIÃO, é de suma importância a análise de todo o caso concreto em seus detalhes pelo Advogado Especialista para indicar qual é a melhor solução ao caso em concreto, podendo ser resolvido pela via extrajudicial ou ainda pela via judicial.
3- REFERÊNCIAS BIBLIOGÁFICAS
- BRASIL. Constituição (1988). Constituição da República Federativa do Brasil. Brasília, DF: Senado Federal: Centro Gráfico, 1988.
- BRASIL. Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002. Institui o Código Civil.
- BEVILÁQUA, Clóvis. Código Civil dos Estados Unidos do Brasil. Rio de Janeiro: Edição histórica, 1950. V. III.
- CHAVES, Cristiano; ROSENVALD, Nelson. Direitos Reais. 6ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2009.
- Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias.
- Lei nº 6.015, DE 31 de dezembro de 1973. Dispõe sobre os registros públicos, e dá outras providências.
- Lei nº 10.257, de 10 de julho de 2001. Regulamenta os artigos 182 e 183 da Constituição Federal, estabelece diretrizes gerais da política urbana e dá outras providências.